买卖房产？这些失败经验价值百万
写在前面：
在苏州买过三套房，卖过一套。最近想卖掉一套或者全部来换学区房，但处处受挫。
回想起过去种种，总结出一堆经验。
声明: 所有经验基于过去5年的实战而得，不代表未来依然适用。同样，这些经验也许对苏州这类二线城市具有借鉴意义，不代表对所有人、所有地区普适。
最近苏州房价涨疯了，尤其园区，尤其学区房。年前年后单价平均涨个两万已成常态。
我一个月前写《亲自跳坑：我芝麻信用802分，但贷不到款》时问的一套房，那会儿390万，昨天已经涨到了425万。
一周前看的一套545万，昨天直接涨到588万。
有传闻说，苏州房价要达到“3、6、9”才会停，园区单价9万，市区和新区6万，其他地方3万。
本来只是惦记着胖妞的学区房没着落，并没着急。在这种情形下，不得不越来越心急。为了快速筹够首付，我考虑卖掉一套来置换。
然而，这卖房和看房的过程中，发现自己房产买卖的眼光简直是0分！0分！
想想自己错买、错卖的经历，恨不得自绝于人世100次！100次！
下面，是几百万损失换来的血泪经验：
01
能力范围内买最好的
地段、学区、户型，能兼顾的兼顾，不能兼顾的，可着砸锅卖铁能凑出来的最大金额，能顾几项顾几项。
三年前在苏州看房，有这样的几套二手房被我shortlist出来：
A. 中等大小，户型好，临湖，带装修，可以直接入住，165万，没有学区；
B. 180平米大平层，独墅湖、金鸡湖双湖景，毛坯，250万，同样没有学区；
C. 中等大小，不临湖，地段不错，装修不错，190万，有很好的学区。
买A，不费力，也不会影响生活质量。
买B，付完首付，应该短时间没钱装修。
买C，因为不临湖，因为没孩子，觉得学区没用，多花的钱不值当。
所以选了A。
三年后，A涨了100万，B涨了400万，C涨了500万！
更让人气血攻心的是，之后有了孩子，为了她上学，我现在得买一套C那样的房子。而我现在即使卖掉手中的A，还不够付C的首付。
每天都要捶自己：当时为什么不选择第二套或者第三套？！只要勒紧腰带，总有办法挺过去的。
02
贱者恒贱
除非政策变化或者周围情形变化，比如学区变动，或者周围新建了大型商业，贱者恒贱。
也许有点绝对，但是多数时候，便宜房子真的有其便宜的原因，而且会一直便宜下去。
即使水涨船高，它跟其他地方比也还是洼地。
我买昆山房子的时候，因为卖掉了第一套房子，以当时的首付比例，其实选择面还是比较广的。尽管很多人警告我，我选中的那个小区环境不好，升值空间不大，我还是一意孤行地买了，就因为离公司近，上班方便。
两年过去了，昆山其他地方的单价也从一万多到了三四万，我这套房子还是基本没怎么涨价。
现在想卖了，也很难出手。
回想起来，多数便宜的房子都有便宜的原因，要么位置不好，要么附近有污染，要么小区环境差，要么物业差，要么户型差……
如果位置不好，户型不好，无论如何都别买，再便宜都别买。因为物业可以换，污染源可能被整治，但是位置和户型改不了。
便宜买来的，无论如何升值都比不过那些贵的涨幅大。
别相信什么价格洼地，洼地永远是洼地。如果真是个聚宝盆，不知道多少聪明人早就来挖走了，哪轮到咱们。
03
学区房最值得
没孩子的时候完全没这个概念，刚有孩子的时候又寄希望于教育改革，取消学区房（翻一个青天白日大白眼）。
但目前来看，学区房还是最值得买。
要上公立学校，直接上，省心省钱，而且一般学区房都离学校不远。
不想上公立，或者孩子读完书，随便一卖，一般只有大赚没有亏的。
看看今天的热门微博：
（当然，这都是基于过去的经验，如果目前学区房已经单价8万了，像之前那样翻番是不太指望得上了）
04
果断买，磨叽卖
每次看房买房那个磨叽啊，一会儿挑房子毛病，一会儿觉得钱不到位，一会儿担心政策变化，一会儿担心市场下行。
转身再看，我弃如敝履的房子，已经被人秒定了。
过几年再看，那些毛病多多的房子，早又涨了不知多少了。
而说起我卖房的经历，简直是满腔热泪，滚滚东流。
那是人生的第一套房，当时因为实在没钱，东拼西凑在园区买了一套一楼的房子。因为嫌弃潮湿外加采光不好，一直没去住，随便租给了一个打工仔。
后来买了A，感觉那个房子肯定不会去住了。而那个租客，不停地给我惹麻烦，一会儿拖欠租金，一会儿往家里囤积垃圾，惹得邻居投诉不停
（加粗提醒：尽量别出租毛坯房，因为租毛坯房的租客素质普遍不高，租金不高，但惹麻烦的概率却非常非常高。）。
在这种情形下，我们就把那房子卖了。那会儿苏州房价刚刚开始上涨，房子1.5万一平，刚放出来立刻被人买了，都来不及回过神。
现在么，那套房子单价差不多4.5万了。
此处找不到合适配图，百度也查不出我的心碎
05
“我自住，不图投资”：大错特错
很多人买第一套房，真是举全家之力。很多时候，出于预算考虑，没办法兼顾位置、学区或者户型，往往会为了一时的便宜牺牲掉核心优势。
如果你告诉他，他选的房子升值空间小，他会理直气壮地说：“我买来自住，又不是投资，不过涨跌，我都不会卖，管他呢。”
但实际情况是，过了三五年，手头总会宽松些，总会嫌弃现在的房子这不好那不足。那时候卖掉手里的房子，加上增值的那部分，去买个好点的、大点的房子，首付一般总是能凑够的。
这时候，如果原来房子不够好，一是贱者恒贱，卖不出好价钱（就像我现在的那两套！），二是出手很慢。坐等间，其他好地段的房价早就又蹿了几蹿了。
黑板敲得咚咚响：买房子的时候，一定要考虑到出手的难易，大概没人真的会一套房住一辈子。
06
院子、花园、车库、地下室、晒台，怎么抉择？
在买房之前信誓旦旦地说绝不买一楼，可是时常被一楼的房子吸引：哇，好大的院子！哇，可以种菜！
一意孤行买了昆山的房子，很大原因是被这些“附件”吸引。这套房子带前后院，前院宽敞，可以养花，可以喝茶。后院一样很大，可以种很多菜。
（久未打理的前院，看起来是不是大有可为？）
不仅如此，还有一间地下室，也装修得很妥帖。
但真相是，前院最大的用途就是晒被。因为担心高空抛物，从不敢在前院喝茶消遣。
后院倒是种了各种瓜果蔬菜，可是因为光照不足，土壤不好，都是歪瓜裂枣。
地下室啥也没储存过，一是怕潮，二是上下折腾怕麻烦，白搭每天还要通风、排气、除湿。
比起来，阳台、晒台还是非常重要的，晾晒方便，设计合理的话还可以作为存储。
图片来自网络
其次实用的是车库，除了可以停车，还能存储杂物，保证房子里面的整洁。
最鸡肋的就是地下室。
07
能贷款的绝不全款
有全款的钱，省下来再买一套。大城市不够去二线城市买。
在我卖掉我人生的第一套房子之后，有几种选择：
1. 拿出全部钱换个园区好点的，首付够了。
2. 在科技城买两套小点的，当然也是首付。
3. 去无锡投资一套，在苏州再买一套。
我当时都已经付了科技城的一套小户的定金，又鬼迷心窍，不顾中介苦口婆心的劝告，讨回了定金。
在无锡的房子也看到划算的了，也是犹豫来犹豫去，错过了机会。
无论是选项一还是二，只要付诸行动了，现在轻松赚个几百万。买园区的更不用说了，上涨三四倍都有。
爸妈那一代，一听说背负贷款，利息那么高，恨不得全款。但实际上，那点利息跟过去几年的房价上涨来说，真是九牛一毛，真的不值一提。
当时卖A给我的房东就在银行工作，他费了好大功夫跟我解释为何从银行贷款是明智的选择，可惜我没记住推理过程，只牢牢记住了这个结论。
教训只有记得了才是教训
就在我写文章的时候，中介又给我发了几套房源。看到有套低于市场价，马上故态复萌、蠢蠢欲动，恨不得立刻去下定金。
可是回头看下这篇文章，又狠狠拍了自己脑袋：“你买房的眼光真的很差，别再贪图一时便宜，重蹈覆辙！”
经验教训的意义不正在于此么。